Vous souhaitez alléger votre impôt sur le revenu par le biais de la loi Pinel ? Cet outil de défiscalisation réduit votre IR jusqu’à 21% de votre investissement et vous fait profiter d’un plafonnement de réduction de 63 000 euros. Toutefois, vous devez évaluer votre situation fiscale avant de vous lancer. En effet, si vous êtes faiblement imposé, ce dispositif pourrait ne pas générer la rentabilité escomptée. À partir de quel montant d’impôt faut-il alors investir en loi Pinel ?

House, Home Ownership, Domestic

Ne pas s’engager avec un IR de moins de 2 500 euros par an

Il vaut mieux s’abstenir de vous engager si votre IR annuel est de moins de 2 500 euros. Si le gain fiscal est supérieur à votre imposition, vous ne pourrez déduire l’excédent éventuel enregistré, ce qui va alors s’inscrire comme étant une perte sur la rentabilité finale de votre investissement.

Si votre imposition est moins importante – 2 000 euros par an, par exemple – vous pouvez toujours investir via ce dispositif, mais en songeant à acquérir un bien peu onéreux. Paramètre assez relatif puisque cela va dépendre de la ville que vous choisissez – plus de détails plus bas – de même que de l’attractivité proprement dite de votre bien immobilier compte tenu de certains critères : aménagement, environnement immédiat, performances énergétiques, etc.

 

Pourquoi ne pas investir avec un faible IR ?

Ce dispositif est assez contraignant sur de multiples points : il vaut donc mieux s’assurer que le montant d’IR à réduire est suffisamment élevé par rapport au montant de l’investissement et en considérant ces contraintes. Cela afin que la rentabilité soit au rendez-vous. Voici en effet les exigences requises pour adhérer à cet outil de défiscalisation immobilière.

Le bien dont vous faites l’acquisition doit être neuf, ce qui représente déjà un budget significatif comparé à l’achat dans l’ancien. Si en plus, vous achetez un programme auprès d’un promoteur, le prix de l’acquisition sera majoré de ses commissions et autres. C’est pourtant sur cette base que votre réduction d’impôt sera calculée. Il faudra donc veiller à ne pas tomber dans le piège du surinvestissement.

Une durée d’engagement est requise et elle doit être de 6 ans, de 9 ans ou de 12 ans. Vous ne pouvez ainsi vous désengager avant l’expiration de la période que vous avez choisie. Ainsi, vous devez vous assurer que votre bail locatif est, lui aussi, verrouillé sur cette période, sachant par ailleurs que l’absence prolongée de locataire entre deux baux est pénalisée par la loi. La mise en location après livraison doit également se faire avant les 12 mois suivant cette dernière.

Les loyers que vous appliquez devront répondre aux exigences de la règlementation en vigueur. Vous ne pourrez pas les fixer librement, puisque la loi a fixé des plafonds par rapport aux ressources de votre locataire, de même que de l’emplacement du bien. Ce qui représente une contrainte supplémentaire et à laquelle vous devez accorder un certain intérêt afin d’éviter une surestimation ou, à l’inverse, une sous-estimation du montant. En bref, le calcul des loyers doit être réalisé avec attention, de préférence sur les recommandations d’un conseiller financier, afin d’éviter les faux pas.

Autre contrainte : c’est obligatoirement dans une des communes des zones A Bis, A et B1 que vous devez réaliser votre acquisition. Ces dernières sont les grandes et moyennes agglomérations où la demande locative est bien présente. Attention cependant, car certaines villes sont moins rentables que d’autres. Une analyse approfondie sur ce point est ainsi à prévoir afin de profiter de tous les atouts de l’emplacement (quartier, ville, région).